Apartman Genel Kurulu Rehberi: Hangi Karar Kaç Oy İle Alınır?
Apartman veya site yönetimi süreçlerinde en çok tartışılan ve yargıya taşınan konuların başında Genel Kurullar (Kat Malikleri Kurulu) gelir. "Çatı onarımı için herkesin onayı mı lazım?", "Yönetici seçerken çoğunluk nasıl hesaplanır?" gibi soruların cevabı Kat Mülkiyeti Kanunu’nda (KMK) açıkça belirtilmiştir.
Bu yazımızda, geçersiz kararlar alıp hukuki sorunlar yaşamamanız için bilmeniz gereken kritik oy sayılarını derledik.
1. Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu Nedir?
KMK'da kararlar alınırken sadece kişi sayısı değil, aynı zamanda bu kişilerin sahip olduğu arsa payları da hesaplanır. Bir kararın kabul edilmesi için hem kişi sayısının yarısından fazlasının hem de bu kişilerin toplam arsa payının yarısından fazlasının "evet" demesi gerekir.
2. Yönetici ve Denetçi Seçimi (Salt Çoğunluk)
Yönetici ve denetçi seçimi, en sık yapılan işlemlerden biridir.
Gereken Oy: Hem sayı hem de arsa payı bakımından salt çoğunluk (yarıdan bir fazlası) gereklidir.
Önemli: Eğer ilk toplantıda bu çoğunluk sağlanamazsa, ikinci toplantıda da yine aynı kural geçerlidir. Birinci toplantıda seçilemeyen yönetici, ikinci toplantıda azınlık oyuyla seçilemez.
3. Önemli Değişiklikler ve Onarımlar (Beşte Dört Çoğunluk)
Binanın dış görünümünü değiştiren, estetiği etkileyen veya yönetim planında değişiklik yapılmasını gerektiren durumlarda kural daha katıdır.
Gereken Oy: Tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) rızası gerekir.
Örnek: Dış cephe renginin değiştirilmesi veya yönetim planındaki bir maddenin güncellenmesi.
4. Oy Birliği Gerektiren Durumlar (Tam Çoğunluk)
Bazı kararlar o kadar kritiktir ki, tek bir malikin bile "hayır" demesi projenin durmasına neden olur.
Gereken Oy: Oy birliği (%100).
Örnekler: * Ortak alanların (bahçe, kapıcı dairesi vb.) satılması veya kiraya verilmesi.
Binaya kat ilavesi yapılması.
Mesken olan bir yerin iş yerine dönüştürülmesi.
5. Isı Yalıtımı ve Mantolama (Sayı ve Arsa Payı Çoğunluğu)
Enerji verimliliği yasasıyla birlikte mantolama kararları kolaylaştırılmıştır.
Gereken Oy: Kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karar alınabilir. Bu karar alındığında, karşı çıkan malikler de giderlere katılmak zorundadır.
Kararların İptal Edilmemesi İçin Dikkat Edilmesi Gerekenler
Çağrı Usulü: Toplantı çağrısının usulüne uygun (taahhütlü mektup veya imza karşılığı) yapıldığından emin olun.
Vekaletname: Bir kişi, toplam arsa payının ve sayısının %5'inden fazlasını vekaleten temsil edemez (8 ve daha az bağımsız bölümlü binalarda bir kişi en fazla iki kişiye vekalet edebilir).
Karar Defteri: Alınan kararlar mutlaka karar defterine yazılmalı ve toplantıya katılanlarca imzalanmalıdır.
Yoneticio ile Hatalara Yer Yok!
Apartman toplantılarını yönetmek, hazirun listesi hazırlamak ve oy sayılarını hatasız hesaplamak karmaşık olabilir. Yoneticio.com üzerinden dijital hazirun listeleri oluşturabilir, toplantı çağrılarını SMS ile gönderebilir ve alınan kararları sistem üzerinden tüm maliklere anında duyurabilirsiniz.
Hukuki süreçlerle uğraşmamak için yönetimi dijitalleştirin!